金利ニュースを見て不安になったら。住宅ローン返済中に契約で確認したい4つ

この記事の対象読者

• 住宅ローンを返済中で、「金利が上がる」というニュースを見て、自分の返済額がいつ増えるのか気になっている方
• 変動金利型や固定期間選択型で借りていて、「5年ルール」「125%ルール」「未払利息」という言葉を聞いたものの、意味がはっきりしない方
• 繰上げ返済や借り換えを急ぐべきか、判断の前に何を見ればよいか知りたい方

これから借りる方・金利タイプを選び直す方は、変動金利と固定金利の選び方の記事が対象です。

先に結論

• ニュースで報じられる金利と、あなたに適用される金利は同じとは限りません。まず返済予定表やネットの契約画面で「金利タイプ」と「今の適用金利」を確認します。
• 変動金利型は、一般的に金利が半年ごとに見直され、元利均等返済なら毎月の返済額の見直しは通常5年ごとです。見直し後の返済額は前の1.25倍までとされるケースが一般的です（住宅金融支援機構・全国銀行協会）。
• ただし、返済額が抑えられても、利息が返済額を上回ると「未払利息」が出ることがあり、支払わなくてよいわけではありません。精算方法は金融機関によって異なります。
• 固定期間選択型は、固定期間が終わる時期が返済額の変わる大きな節目です。終了後の金利や上限ルールの扱いは契約によるため、契約書と金融機関の案内で確認してください。

制度・条件

金利タイプ別「返済額がいつ変わりうるか」

出典：住宅金融支援機構「住宅ローンの金利タイプ」、全国銀行協会（業界団体）「変動金利住宅ローンの未払利息とは？」。確認日 2026-10-11。

用語の説明

• 適用金利：あなたのローンに実際にかかっている金利です。店頭（基準）金利から優遇幅を差し引いて決まる契約があり、同じ金融機関でも借りた時期や条件で違う場合があります。
• 元利均等返済：毎月の返済額（元金＋利息）が一定になる返済方法です。以下の5年ルール・125%ルールは、全国銀行協会のページでは元利均等返済の場合として説明されています。元金均等返済の扱いは契約で確認してください。
• 5年ルール：金利が半年ごとに変わっても、毎月の返済額の見直しは通常5年ごとに行うという仕組みです。
• 125%ルール：5年ごとの見直しで、新しい返済額を前の返済額の1.25倍（25%増）までに抑える仕組みです。全国銀行協会は「月8万円の返済なら、6年目以降の上限は月10万円」と例示しています。
• 未払利息：毎月支払うべき利息が返済額より多くなったとき、払いきれなかった利息のことです。

未払利息について一次情報で確認できたこと

固定期間選択型の固定期間が終わったときに、5年ルール・125%ルールが適用されるかどうかは、上記の一次情報では確認できませんでした。契約書（金銭消費貸借契約書）の「金利の変更」「返済額の変更」の条項と、金融機関からの案内で確認してください。

具体例・比較表

架空の例です。実際の返済額は、金融機関の計算方法（端数処理、金利見直しの基準日など）で変わります。将来の金利を予想するものではありません。

• 借入額3,500万円、35年、元利均等返済、変動金利型、当初の適用金利0.6%
• 当初の毎月返済額：約92,410円
• 5年後の残高：約3,044万円（5年間、金利は0.6%のままと仮定）
• 5年目の見直し時点で適用金利が変わったと仮定し、残り30年で返済額を計算し直した場合

読み取れること（この架空の例の場合）：

• 金利が上がっても、5年目の見直しまでは毎月の返済額は約92,410円のままです。その間は、返済額のうち利息に回る割合が増え、元金の減り方が遅くなります。
• 5年目までの間に適用金利が約3.6%を超えると、毎月の利息（残高約3,044万円×金利÷12）が返済額約92,410円を上回り、未払利息が出る計算になります。
• 2.6%の行のように上限で抑えられた場合、その月の返済額は約115,513円です。抑えられた分の扱い（最終回にまとめて払うのか、別に払うのかなど）は金融機関ごとに異なるため、契約で確認が必要です。

計算は Python で検算しました（元利均等返済の一般的な式。金利見直しは5年目の時点で1回だけ行う単純化をしています）。

住宅ローンと家計の返済計画を整理したい方は

返済予定表を見ても、上限ルールや未払利息の扱いが自分の契約でどうなるか分からないときは、FPと一緒に家計全体の返済計画を整理できます。相談の内容によっては、金融機関や専門家への確認をご案内する場合があります。

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判断の手順

• 返済予定表・契約画面を出す：ネットの契約画面か、郵送の返済予定表を用意します。
• 確認1：金利タイプと今の適用金利：全期間固定型・変動金利型・固定期間選択型のどれか、今の適用金利は何%かを書き出します。ニュースの金利（政策金利や店頭金利）と混同しないようにします。
• 確認2：次の返済額見直し日（5年ルール・125%ルール）：変動金利型なら、次に毎月の返済額が見直される年月と、上限ルールが契約に入っているかを確認します。元金均等返済の場合は扱いが違う可能性があります。
• 確認3：未払利息の有無と精算方法：返済予定表や金融機関の通知に「未払利息」の記載がないか確認します。発生したときの精算方法（随時払える、最終回に精算するなど）を金融機関に問い合わせます。
• 確認4：固定期間の終了日：固定期間選択型なら、終了日と、終了後に選べる金利タイプ、終了前に案内が届く時期を確認します。
• 家計で受け止められる幅を書く：たとえば「毎月の返済が1万円・2万円増えたら、どの支出で調整するか」を書き出します。
• そのうえで次の手を考える：繰上げ返済や借り換えは、手元資金と諸費用を含めて比べます。詳しくは繰上げ返済と借り換えの比べ方の記事で扱っています。

よくある誤解

• 「ニュースで金利が上がったら、翌月から返済額が上がる」：変動金利型（元利均等返済）では、金利の見直しは一般的に半年ごと、返済額の見直しは通常5年ごとです。ただし、ルールは契約によるため確認が必要です。
• 「125%ルールがあるから、返済が増えても上限以上は払わなくてよい」：上限を超えた利息は支払いが繰り延べられるだけで、支払わなくてよいわけではありません（住宅金融支援機構）。
• 「固定期間選択型は固定期間中ずっと安全なので、何もしなくてよい」：固定期間中は返済額が確定していますが、終了後の返済額は借入時に確定していません。終了日を把握しておく必要があります。
• 「不安なら、すぐ貯金で繰上げ返済したほうがよい」：手元資金を減らしすぎると、病気・転職・修繕などの出費に対応しにくくなる可能性があります。返済後に残る現金も確認します。

よくある質問

Q1. 変動金利型の金利は、どのくらいの頻度で見直されますか？ A. 住宅金融支援機構の説明では、変動金利型は半年ごとに借入金利の見直しが行われます。ただし、見直しの基準日や反映される月は金融機関ごとに違うため、契約で確認してください。

Q2. 125%ルールは、どの住宅ローンにも付いていますか？ A. 住宅金融支援機構は「1.25倍が限度とされているケースが一般的」と説明しており、すべての契約に付いているとは書いていません。全国銀行協会の説明は元利均等返済の場合です。自分の契約書の条項を確認してください。

Q3. 未払利息が出ているかは、どこで分かりますか？ A. 返済予定表や金融機関からの通知、ネットの契約画面で確認できる場合があります。表示されていない場合は、金融機関の窓口に「未払利息の有無」と「精算方法」を問い合わせてください。

Q4. 固定期間が終わると、5年ルール・125%ルールは使えますか？ A. 本記事で確認した住宅金融支援機構・全国銀行協会のページには、その点の記載がありませんでした。契約書と金融機関の案内で確認してください。

Q5. 金利タイプを変えたほうがよいか知りたいときは？ A. 金利タイプの選び方は変動金利と固定金利の選び方の記事で扱っています。この記事では、まず今の契約の確認に絞っています。

今日確認すること

• [ ] 返済予定表で「金利タイプ」と「今の適用金利」に印を付けた
• [ ] 次の返済額見直し日（変動金利型）または固定期間の終了日（固定期間選択型）をカレンダーに書いた
• [ ] 契約書で「返済額の変更」「上限（1.25倍）」の条項があるか確認した
• [ ] 未払利息の有無と精算方法を、通知か金融機関で確認した
• [ ] 毎月の返済が1万円・2万円増えた場合に調整する支出を書き出した

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住宅ローンと家計の返済計画を整理したい方は

金利の見直し日や上限ルールを確認したうえで、教育費や老後資金も含めた家計全体の返済計画を整理したい方は、FPに相談できます。特定のローン商品への借り換えや契約をお約束するものではありません。

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