繰上げ返済と借り換え、どちらを先に検討する？手元資金・諸費用・控除で比べる順番

この記事の対象読者

• 住宅ローンを返済中で、まとまったお金ができたので繰上げ返済を考えている方
• 金利の低いローンへの借り換えも気になっていて、どちらから手を付けるか迷っている方
• 繰上げ返済や借り換えで、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）がどうなるかを知りたい方

金利タイプ（変動・固定）の選び方は住宅ローン金利の違い｜変動・固定の選び方、返済中に金利ニュースを見たときの確認は金利ニュースを見たら確認する4つで扱っています。

先に結論

• 最初に「手元に残すお金」（生活費の数か月分、近く使う教育費など）を決めます。繰上げ返済で返したお金は、原則として戻りません。
• 次に、借り換えを諸費用込みで試算します。借り換えは、残高・残りの期間・金利差によって効果が大きく変わり、諸費用で効果が小さくなる場合があります。
• 繰上げ返済は、手元資金に余裕がある範囲で、住宅ローン控除への影響（返済期間が10年未満にならないか、年末残高が減ること）を確認してから検討します。
• 借り換えで控除を続けるには、新しいローンが当初ローンの返済のためのものであること、償還期間が10年以上であることなどの条件があります。控除の年数は借り換えで延びません。

※この記事は2026年10月11日に公的機関のページで確認した内容をもとにした一般的な情報です。特定の金融機関・商品をすすめるものではありません。

制度・条件

繰上げ返済と借り換えのしくみ

繰上げ返済の方式（住宅金融支援機構の説明）

• 期間短縮型：毎月の返済額はそのままで、返済期間を短くします。
• 返済額軽減型：返済期間はそのままで、毎月の返済額を減らします。
• 繰上げ返済日までの経過利息を支払う場合があります。
• フラット35の一部繰上げ返済は、窓口で100万円以上、インターネットサービス（住・My Note）で10万円以上、手数料はかからないと案内されています。民間の住宅ローンの最低金額・手数料は金融機関ごとに異なります。

住宅ローン控除への影響（国税庁）

• 繰上げ返済：控除の判定は繰上げ返済後の償還期間で行います。「当初の契約で最初に返済した月」から「短縮後の最後の返済月」までが10年以上なら控除を続けられます。10年未満になると、その年以後は控除を受けられません。
• 借り換え：原則として、借り換えた新しいローンは控除の対象外です。ただし、新しいローンが当初ローンの返済のためのものであることが明らかで、償還期間10年以上などの要件に当てはまる場合は、控除を続けられます。
• 借り換え後の対象額：A＝借り換え直前の当初ローンの残高、B＝新しいローンの当初の借入額、C＝新しいローンの年末残高とすると、A≧Bなら対象額はC、A＜BならC×A÷Bです。
• 控除の年数：居住を始めた年から決まった年数で、借り換えで延びることはありません。
• 控除額は年末残高等×0.7％で、住宅の区分・居住年ごとの上限があります（令和4年以降に居住した新築等の場合）。

出典：国税庁 No.1233、質疑応答事例「繰上返済等をした場合の償還期間」、No.1211-1、住宅金融支援機構「繰上返済」「借換融資のご利用条件」（いずれも2026-10-11確認）

フラット35に借り換える場合の条件の例（住宅金融支援機構）

民間の住宅ローンへの借り換えの条件は、金融機関ごとに異なります。

具体例・比較表

架空の例です。金利・諸費用は説明のために置いた数字で、実際の金利や将来の結果を示すものではありません。計算は元利均等返済・金利一定として、Pythonで検算しています（端数は四捨五入）。

• 残高2,500万円、残り25年、金利1.5％（全期間同じと仮定）、毎月の返済額 約99,984円
• 手元資金のうち、使える余裕資金は100万円
• 借り換え先の金利は1.2％（架空）、諸費用は70万円（架空）

ポイント：

• 利息の減り方だけを見ると借り換えが大きく見えますが、諸費用を引くと差は小さくなります。金利差や残りの期間が小さいと、諸費用のほうが大きくなる場合もあります。
• 繰上げ返済は、余裕資金が0円になる点が見えにくいところです。急な出費で借入れが必要になると、住宅ローンより高い金利のローンを使うことになる可能性があります。
• 借り換えと繰上げ返済は、どちらか一方だけとは限りません。借り換えの後で、残った余裕資金の範囲で繰上げ返済を考える順番もあります。
• 控除への影響（年最大約7,000円）は、「100万円×0.7％」の単純計算です。実際の控除額は、年末残高・控除の上限・所得税と住民税の額によって変わります。

判断の手順

• 手元に残すお金を決める：生活費の数か月分、1〜3年以内に使う教育費・車の買い替えなどを書き出し、それを引いた額を「使える余裕資金」とします。
• 今のローンの条件をそろえる：残高、残りの期間、適用金利、金利タイプ、返済予定表を同じ日付の数字でそろえます。
• 借り換えを諸費用込みで試算する：借り換え先の条件（金利・期間・諸費用・団体信用生命保険）を同じ表に並べ、「減る利息−諸費用」で比べます。
• 控除への影響を確認する：繰上げ返済後の償還期間が10年以上残るか、借り換えで A＜B にならないか、控除の残り年数は何年かを確認します。
• 繰上げ返済の方式と額を決める：期間短縮型か返済額軽減型か、余裕資金のうちいくらを充てるかを決めます。
• 同じ表で比べて決める：「何もしない」「繰上げ返済」「借り換え」「借り換え後に繰上げ返済」を一つの表に並べてから選びます。

よくある誤解

誤解1：金利差が少しでもあれば、借り換えたほうがよい 借り換えには諸費用がかかります。残高が少ない、残りの期間が短い、金利差が小さい場合は、諸費用を差し引くと効果が小さくなるか、マイナスになる場合があります。

誤解2：繰上げ返済は早いほど、多いほどよい 利息は早く返すほど減りますが、返したお金は原則戻りません。手元資金が少なくなると、急な出費に対応できなくなる可能性があります。控除の対象となる年末残高も減ります。

誤解3：借り換えると住宅ローン控除はなくなる／やり直しになる 条件を満たせば借り換え後も控除を続けられます。一方で、控除の年数は延びず、残りの年数のままです。借入額が直前の残高を上回ると、対象となる残高は按分されます。

よくある質問

Q1. 繰上げ返済で返済期間が10年未満になると、どうなりますか？ A. 国税庁の質疑応答事例では、繰上げ返済後の償還期間（当初の最初の返済月から短縮後の最後の返済月まで）が10年未満になった場合、その年以後は控除を受けられないとされています。期間短縮型を選ぶ前に、短縮後の期間を確認しましょう。

Q2. 借り換えの諸費用を借入れに含めると、控除はどうなりますか？ A. 新しいローンの借入額（B）が借り換え直前の残高（A）を上回ると、控除の対象額は「年末残高×A÷B」になります。架空の例で、A＝2,500万円、B＝2,570万円なら、対象額は年末残高の約97.3％です。

Q3. 期間短縮型と返済額軽減型は、どちらを選べばよいですか？ A. 同じ額を繰上げ返済した場合、利息が減る幅は一般に期間短縮型のほうが大きくなります（上の架空の例では約44万円と約20万円）。一方、返済額軽減型は毎月の負担が下がるため、教育費が増える時期の家計に余裕を作りやすくなります。控除の期間要件も含めて選びます。

Q4. フラット35に借り換える場合、借入期間は何年にできますか？ A. 住宅金融支援機構の条件では、「80歳−申込時の年齢」「40年−住宅取得時の借入日からの経過期間」「35年」のうち最も短い年数が上限です（長期優良住宅などは例外あり）。

今日確認すること

• [ ] 返済予定表で、今の残高・残りの期間・適用金利を確認した
• [ ] 手元に残すお金（生活費の数か月分と近い支出）の額を決めた
• [ ] 住宅ローン控除の残り年数と、年末残高証明書の金額を確認した
• [ ] 今の金融機関の繰上げ返済の手数料・最低金額・方式を確認した
• [ ] 借り換えを検討するなら、諸費用の見積もりを同じ表に入れた

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